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„Die Bedeutung des Facility Managements nimmt zu“

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Lars Wiederhold ist Chef vom Dienst bei der Immobilien Zeitung – der wöchentlichen Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft in Deutschland. Seit mehr als 15 Jahren ist er Teil der Redaktion in Wiesbaden und schreibt über das, was die Branche umtreibt. Welche Themen das zuletzt waren und welche Faktoren möglicherweise in Zukunft eine wichtige Rolle spielen werden, beantwortet er im Interview.

Seit über 15 Jahren berichten Sie aus der Welt der Immobilien. Gerade in jüngerer Vergangenheit gab es sehr einschneidende gesellschaftliche Ereignisse. Welchen Einfluss hatten und haben die Corona-Pandemie oder der Ukraine-Krieg auf die Immobilienbranche?

Die Immobilienbranche hat in den vergangenen Jahrzehnten bereits einige Krisen er- und überlebt – etwa die Finanzkrise 2007-2008. Die jetzige Situation unterscheidet sich aber gegenüber früheren Phasen. Zum einen durch die Vielschichtigkeit der Probleme und deren Ursachen, zum anderen durch die direkte Betroffenheit der Immobilienunternehmen. Gerade viele Projektentwickler sind in einer prekären Lage: Lieferengpässe haben die Kosten für Baumaterialien

enorm in die Höhe getrieben. Das gestiegene Zinsniveau erschwert die Finanzierung und Refinanzierung von Bauvorhaben. Dazu kommt die Zurückhaltung potenzieller Erwerber, die auf sinkende Kaufpreise hoffen. Deshalb haben wir in diesem Jahr bereits einige Insolvenzen von Entwicklern und Betreibern gesehen, etwa im Pflegesegment, das zuvor lange als sichere Bank galt. Eine Erholung des Markts ist derzeit leider nicht in Sicht.

Gibt es viel Leerstand?

Den durch die Corona-Pandemie ausgelösten Wandel der Arbeitswelt spüren wir alle in unseren Unternehmen. Diese Entwicklung wird sich nicht mehr umkehren. Deshalb schrauben viele Firmen derzeit ihren Büroflächenbedarf stark zurück, wodurch der Leerstand steigt. Besonders drastisch fällt das bei Konzernen ins Gewicht. Ein Beispiel aus Frankfurt: Allein eine Großbank sucht dort für rund 120.000

Quadratmeter Fläche Untermieter. Teils verändern Unternehmen ihre Bürokonzepte auch massiv, sodass aus klassischen Büros Flächen für den Austausch der Mitarbeiter werden. Das ist zwar unternehmerisch eine gute Entscheidung, kann dem Entstehen von Leerstand aber nur in beschränktem Maße entgegenwirken.

Wie schätzen Sie aktuell die Investitionsbereitschaft ein: Wird noch gebaut?

Zuletzt sind noch viele Bauprojekte fertig geworden, deren Planung bereits vor dem Ukraine-Krieg oder sogar vor Corona begann. Für die Zukunft zeichnen etwa die jüngsten Genehmigungszahlen des Statistischen Bundesamts für den Wohnungsmarkt ein anderes Bild. Gegenüber dem Vorjahr sind die Genehmigungen um etwa ein Viertel eingebrochen. Das ist keine gute Entwicklung mit Blick auf die Wohnungsnot – gerade in den Metropolen und deren inzwischen sehr großen Speckgürteln.

Im Gewerbebereich werden ebenfalls viele Projekte auf die lange Bank geschoben oder ganz storniert. Nach Zahlen von Bulwiengesa (Anmerkung der Redaktion: ein unabhängiges Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland) wird etwa jedes dritte Büroprojekt später fertig als geplant. All diese Probleme zeigen, dass Bauen wieder günstiger werden muss. Dazu könnte zum Beispiel serielles und modulares Bauen Lösungen bieten.

Stichwort Mietentwicklung: Zeichnet sich ab, dass Mieten auch wieder sinken?

Wer noch einigermaßen günstig wohnen möchte, muss den Radius um die Großstädte inzwischen sehr, sehr weit ziehen. Teilweise stagnieren oder sinken die Angebotsmieten für Wohnungen in den Metropolen aber schon leicht, etwa im völlig überhitzten Münchner Wohnungsmarkt. In Berlin gab es dagegen zuletzt noch einen

deutlichen Anstieg. Insgesamt gehe ich mit Blick auf diverse Marktberichte aber davon aus, dass sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen die Zeit der ewigen Höhenflüge vorbei ist. Bei Büroimmobilien ist dieser Stand bereits erreicht. Dort stagnierten die Spitzenmieten zuletzt.

Facility Management ist eng mit Immobilien verknüpft. Welche Entwicklungen sehen Sie in diesem Bereich?

Das in den vergangenen Jahren unglaublich gewachsene Bewusst- sein für den Klimawandel und die gestiegenen regulatorischen Anforderungen an Gebäudeeigentümer haben auch die Bedeutung des Facility-Managers in die Höhe geschraubt. Dieser bildet nun mal die direkte Schnittstelle zur Gebäudetechnik und bündelt Fachwissen

dazu, wie sich Energie und CO2 einsparen lassen. Deshalb profitieren am Markt große Unternehmen, die diese Aufgaben als Teil einer großen Dienstleistungspalette aus einer Hand anbieten können, genauso wie kleinere Player und Start-ups, die sich auf die Beratung zu ESG spezialisiert haben.

Viele Branchen kämpfen mit Fachkräftemangel – gilt das auch für die Immobilienwirtschaft?

Ja, auf jeden Fall. Das Problem ist, dass die Immobilienwirtschaft bei der Suche nach Fachkräften mit anderen Branchen, wie etwa der Automobilindustrie, konkurriert. Sie ist trotz aller Bemühungen und ihrer gigantischen Wirtschaftsleistung – allein das Facility Management kommt auf eine Bruttowertschöpfung von mehr als 150 Milliarden Euro – immer noch nicht so stark ins Bewusstsein der öffentlichen Wahrnehmung gerückt wie andere Branchen. Dazu kommt das ewige Imageproblem. Obwohl wir täglich in Immobilien

leben und arbeiten, nehmen viele Menschen Akteure, die mit dem Bau oder der Vermietung von Gebäuden zu tun haben, als Feindbilder wahr. Gerade wer Nachwuchskräfte gewinnen will, muss deshalb möglichst früh in die Ansprache gehen und sein Image durch ESG-Maßnahmen im eigenen Unternehmen pflegen. Dennoch wird es bei einem generellen Personalmangel bleiben. Daher lohnt sich die Auseinandersetzung mit der Frage, welche Prozesse sich künftig digital abbilden und automatisieren lassen.

Wagen Sie für uns den Blick in die Glaskugel: Wie sieht der Immobilienmarkt 2030 aus?

Nicht nur der FM-Markt, sondern der gesamte Immobilienmarkt wird sich weiter konsolidieren. Dieser seit einigen Jahren zu beobachtende Trend hat sich zuletzt verstärkt, wie etwa die im Frühjahr verkündete Fusion von Apleona und Gegenbauer zeigt. Überleben und wachsen werden künftig diejenigen Unternehmen, die die Themen ESG und Klimaresilienz wirklich ernst nehmen und ihre Portfolios ent- sprechend auf Vordermann bringen, um nicht später zusammen mit ihren Stranded Assets unterzugehen. Dafür ist dringend nötig, dass die Branche endlich ihr Datenmanagement in den Griff bekommt.

Erst kürzlich haben Asset-Manager wieder in einer Studie beklagt, dass die nötigen Daten für den Klimapfad fehlen. Doch gejammert wird in dieser Hinsicht schon viel zu lange. Es gibt genug Datendienstleister, die gerne bei dieser Aufgabe helfen. In diesem Zusammenhang wird sicher auch künstliche Intelligenz zunehmend eine Rolle spielen. Diese sollte niemand als bloßen Hype abtun. In dem Bereich überschlagen sich gerade die Ereignisse und bewährte Geschäftsmodelle werden branchenübergreifend reihenweise auf den Prüfstand gestellt.

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